投資酒店精品分析

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在當前中國旅游業(yè)快速發(fā)展的支撐下，酒店業(yè)成為了投資熱點。不僅國內(nèi)各大投資主體關(guān)注這一領(lǐng)域，同時吸引了很多海外的投資機構(gòu)和有實力的專業(yè)投資商的涌入，給已經(jīng)不太平的中國酒店市場帶來了更加激烈的競爭。

現(xiàn)在中國酒店業(yè)市場目前發(fā)展并不太均衡，除了熱點旅游城市和經(jīng)濟發(fā)達的一線城市及最新經(jīng)濟騰飛的新一線城市酒店業(yè)經(jīng)濟效益較為可觀外，很多地區(qū)酒店的發(fā)展還存在大量不明朗的前景,如：市場不成熟、客房出租率不高、投資回報有限等。

那么我們應(yīng)該如何看待中國酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，選擇合理的投資盈利模式，實施理性化的戰(zhàn)略措施呢?

經(jīng)營增長盈利模式

目前中國酒店行業(yè)的市場競爭非常激烈，在微利的狀況下，很多酒店還采取降價銷售，使得酒店業(yè)的主要產(chǎn)品利潤源受到極大的限制。?

因此眾多酒店紛紛開始實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，積極尋求市場空檔，提升酒店的經(jīng)濟實力，從經(jīng)營增長上謀求酒店的利潤增長。

經(jīng)營增長盈利模式主要是指酒店采取傳統(tǒng)的以銷售酒店住宿、娛樂、餐飲、會議等主打產(chǎn)品，在產(chǎn)品功能調(diào)整和提升基礎(chǔ)上，實施專業(yè)化服務(wù)、信息化操作，并根據(jù)顧客的需求提供人性化的解決方案，實現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)和顧客的高滿意度，最終實現(xiàn)酒店盈利的模式。

依靠客房、餐飲等獲得收入是早期酒店盈利的主要模式，隨著酒店業(yè)的不斷成熟和發(fā)展行業(yè)競爭的加劇，傳統(tǒng)的盈利模式受到嚴重的威脅。

很多酒店都因財務(wù)業(yè)績不佳而被淘汰出局。酒店經(jīng)營的增長遇到了前所未有的困難。酒店經(jīng)營增長盈利模式強調(diào)利用三個平臺：酒店內(nèi)部協(xié)調(diào)平臺、酒店相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺和酒店顧客溝通平臺，從產(chǎn)品功能調(diào)整和提升、專業(yè)化服務(wù)、信息化操作等方面形成競爭優(yōu)勢，從而形成價值利潤。

酒店產(chǎn)品的功能調(diào)整和提升包括：產(chǎn)品類型的創(chuàng)新、產(chǎn)品特色的提升、產(chǎn)品功能的豐富、顧客讓渡價值的增加和酒店功能布局的協(xié)調(diào)等方面。

酒店產(chǎn)品傳統(tǒng)的住宿、餐飲、娛樂、會議等功能需要進一步提升整合休閑、咨詢等服務(wù)功能，能將酒店這種輔助設(shè)施產(chǎn)品建設(shè)成為一種特殊的消費吸引體，從而擴大利潤源。

酒店的空間功能布局也十分重要，如：提高酒店大堂等公共區(qū)域空間、酒店餐廳區(qū)域空間和客房內(nèi)部空間的利用效率，讓空間的利用既符合功能要求，又充分滿足客人的需求，提高單位空間利潤率。

酒店還可通過專業(yè)化增值服務(wù)進行收費。增值服務(wù)可以是酒店在經(jīng)營成本和技術(shù)許可的條件下自己提供，也可以是與其他相關(guān)行業(yè)合作，從而形成酒店盈利增長點。?

如：酒店自身可以提供的增值服務(wù)包括商務(wù)秘書、會議策劃、服務(wù)輸出、酒店用品代理、旅游解決方案等：酒店也可以與相關(guān)行業(yè)企業(yè)進行合作，如旅行社、航空公司、物流企業(yè)、會展公司旅游商品批發(fā)商、媒體、廣告等提供專業(yè)性較強的特色服務(wù)。

酒店的信息化也給信息時代的酒店發(fā)展增加了籌碼。通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店組織結(jié)構(gòu)的革新，提高了企業(yè)運作的效率，為酒店創(chuàng)造了立體營銷條件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空間。

譬如：酒店預(yù)定系統(tǒng)的建立，使酒店集團的成員酒店可以在世界各地分享客源，同時，酒店還可以通過信息技術(shù)實現(xiàn)一般管理能力和專業(yè)管理能力的擴展。

物業(yè)增值盈利模式?

酒店作為一種物業(yè)類型，長期的保值增值也成為很多酒店投資者盈利的方式。酒店投資商考慮的并不僅是酒店目前的價值和長期經(jīng)營收益，更多考慮的是未來升值潛力。

酒店升值潛力的大小受多方面因素影響：主要包括交通、地段、商業(yè)氛圍、地產(chǎn)升值、人流狀況等。酒店物業(yè)價值會隨著這些影響因素的變化而產(chǎn)生很大的漲幅，因此，酒店物業(yè)增值模式具有一定的風險性。

酒店物業(yè)增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店設(shè)施增值。

地段應(yīng)該說是酒店物業(yè)增值的核心影響要素，如果酒店選址所處的地段不如人意，酒店產(chǎn)品的潛在需求增長不足，地段效應(yīng)很難保證客房的出租率，同時也很難兌現(xiàn)預(yù)期的收益。如果酒店的選址在交通便利的城市口岸或商業(yè)中心，將大大提升酒店的口岸價值。地段增值可分為兩種情況：??

第一，酒店所處的地段已經(jīng)是旺地，一般是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)有高強度的人流、資金流和信息流。酒店物業(yè)在旺地的建設(shè)和發(fā)展不僅能利用旺地現(xiàn)有的多種資源，形成競爭優(yōu)勢而獲利，同時酒店物業(yè)也會為所處地段提供更多的設(shè)施和服務(wù)，進而使得旺地更旺，形成酒店與地域的相互促進。酒店物業(yè)將憑借旺地的高本底價值和發(fā)展?jié)摿Χ@得酒店物業(yè)的增值盈利。

第二，酒店所選擇的地域目前并不是發(fā)展的核心區(qū)或者商業(yè)積聚區(qū)，但是該地域具有很強的增值潛力，如，政府指向的新開發(fā)區(qū)、城郊景觀帶等。

酒店通過科學的考察和市場調(diào)查，準確選擇具有很大升值空間而目前還處于冷區(qū)或者溫區(qū)的方式，也可以實現(xiàn)酒店物業(yè)的增值盈利。譬如：浙江宋城集團為了獲得物業(yè)增值利潤，物業(yè)選址多是城郊未開發(fā)區(qū)域通過集團自身力量進行造景，形成旅游流，利用人氣帶旺整個區(qū)域，然后進行酒店、景觀房產(chǎn)等多種方式的置業(yè)，形成物業(yè)增值利潤。??

酒店設(shè)施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物業(yè)增值盈利模式。譬如地處城市中心地段的商務(wù)酒店引來眾多公司高層的長期入?。盒蓍e、度假酒店引來眾多國際休閑品牌的入駐等。

酒店除了選擇交通和地段良好、商業(yè)氛圍濃厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ睦錅氐?，包裝利用酒店設(shè)施、設(shè)備，形成酒店的物業(yè)增值盈利模式。同時酒店還可以利用酒店物業(yè)管理的專業(yè)化優(yōu)勢，采用委托式管理、顧問式管理、咨詢服務(wù)等方式實行物業(yè)管理輸出，從而拓寬酒店的盈利渠道。

資本營運盈利模式

資本營運是企業(yè)走外部成長道路的主要途徑，以促進資本增值、利潤******化為目的，以價值形態(tài)為特征與產(chǎn)品經(jīng)營進行互補，通過對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的動態(tài)調(diào)整等，對資產(chǎn)進行綜合運營，實現(xiàn)計劃利潤目標。?? ??資本營運的目的就是通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)或者壯大資本實力來增強酒店的競爭力，從而增強酒店的盈利能力。?

酒店資本營運的重要基礎(chǔ)便是有完善的市場經(jīng)濟體制和資本市場制度，資本營運主要的客體對象是企業(yè)資本，并且大部分資本運營行為是通過金融工具在資本市場中實現(xiàn)的。如：酒店股權(quán)的收購。因此，一個開放性、自由化、有深度的資本市場是酒店實施資本營運盈利模式所必不可少的外界基礎(chǔ)條件之一。

酒店資本營運盈利模式需要通過資本不斷的流動來實現(xiàn)合理配置和增值。資本的閑置是對資本的極大浪費和流失。

一方面，資本營運要求通過資本形態(tài)的變化盤活沉淀、閑置、利用率低下的資本存量，使資本不斷地流動到報酬率高的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上，優(yōu)化資本的組合質(zhì)量，達到資本有效增值和酒店盈利的目的。

另一方面，資本運營要求加快資本流動的速度，縮短資本的流動過程，提高資本的流動效率，實現(xiàn)資本的迅速增值，從而盈利。中國不少酒店積累了相當大數(shù)量的存量資產(chǎn)，與此同時又有大量的存量資產(chǎn)處于閑置與半閑置狀態(tài)。

通過實施資本營運戰(zhàn)略，推動酒店產(chǎn)權(quán)流動，資產(chǎn)重組和盤活資產(chǎn)存量，一方面可以將閑置的資產(chǎn)存量轉(zhuǎn)移到更能使其發(fā)揮作用的優(yōu)勢企業(yè)，形成酒店產(chǎn)品經(jīng)營盈利，另一方面還可以通過存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓直接實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

資本直接運作的方式包括：證券投資、股票的收回與分割、期權(quán)交易、酒店租賃、酒店買賣等。

如實力強大的酒店管理公司通過資本運作，以較低價格收購經(jīng)營不善的酒店，然后通過酒店組織和流程的再造實現(xiàn)酒店的扭虧為盈，然后再通過資本市場，以較高的價格出售，從而獲得酒店資本盈利。

品牌創(chuàng)新盈利模式??

在以酒店產(chǎn)品過?，F(xiàn)象為特征的經(jīng)濟競爭中，品牌競爭是其主要表現(xiàn)形態(tài)。在如今同質(zhì)化程度較高的酒店供給市場上，產(chǎn)品間的差異很大程度上表現(xiàn)為其品牌形象的差異，因而品牌也就成為超越產(chǎn)品的新的競爭核心。同時酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外的價值，一個酒店品牌的價格包括兩個部分：一是產(chǎn)品本身的價格，即產(chǎn)品價值(或零售價格);另一部分則是品牌在資本市場銷售時的價格，即產(chǎn)權(quán)價格(或形象價值)，因而大大提升了酒店的競爭實力和盈利水平。

另外，品牌價值的提升能使酒店無形資產(chǎn)快速升值。品牌價值使品牌具有了超越產(chǎn)品價值以上的另一部分價值，同樣品質(zhì)的酒店產(chǎn)品，具有知名品牌的產(chǎn)品就能獲得較高的價格認同，消費者愿意支付比其它產(chǎn)品更高的價格去購買知名品牌的產(chǎn)品，從而使企業(yè)能獲得更大的利益。

世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌價值獲取超額利潤。

品牌創(chuàng)新盈利模式是酒店長期盈利的******模式，酒店品牌的發(fā)展和創(chuàng)新可分為三個階段：品牌塑造、品牌擴張、品牌維護。

酒店品牌的盈利必須首先在品牌塑造上投入大量的成本。

酒店品牌塑造具體又包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。

通過品牌定位明確品牌的個性與發(fā)展方向;通過品牌創(chuàng)意設(shè)計有特色的‘理想和品牌名稱和標志;通過品牌形象塑造將良好的品牌信息傳播給消費者，強化顧客對旅游品牌的正面認知和評價。

為了擴大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面。第二階段必須實施酒店品牌擴張，即酒店在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌縱深化發(fā)展戰(zhàn)略。

酒店品牌的延伸擴展強調(diào)的是酒店對已實現(xiàn)的某個品牌資源的充分開發(fā)和利用，使品牌生命不斷得以延長，品牌價值得以增值，品牌的市場份額不斷擴大。大型國際酒店集團在其最初發(fā)展階段，通常僅針對某個檔次的酒店對其核心品牌發(fā)展單一的線性延伸，形成產(chǎn)品線，由盈利點形成品牌系列盈利。假日集團最早擁有中檔酒店品牌，是集團的核心品牌，價格適中，服務(wù)全面。它向中檔細分市場擴展其產(chǎn)品線時，延伸出了HolldayInnGarden、Holday?InnExPress等中檔經(jīng)濟型、中檔度假型的酒店品牌。酒店集團為了適應(yīng)商務(wù)、家庭豪華市場和大眾市場的變化，又在其核心品牌下延伸出了不同名稱、不同市場、不同服務(wù)、不同設(shè)施、不同檔次的產(chǎn)品系列。如：Embass?Su.te&GrandRoYaI(長期公務(wù)旅游者的全套房型酒店)、HampotonInns(最低層中檔旅游者的經(jīng)濟型酒店)、HolldayInnCownplazas(豪華商務(wù)酒店)、ResldenCeInns(家庭旅游者的全套房公寓)、Harrah’s(哈拉博酒店)等六大產(chǎn)品品牌系列。雅高集團的Softel、NOvotel、MereuLe、lbis等多個品牌分別面向豪華、中檔、經(jīng)濟型酒店市場。上海錦江集團也利用其品牌資產(chǎn)延伸出了錦江假日、錦江之星等品牌。

系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌價值，為酒店的全方位、多層面盈利奠定了基礎(chǔ)。

酒店品牌維護即當酒店的品牌進入成熟期后，其所關(guān)注的重點應(yīng)轉(zhuǎn)移到確保所擁有的品牌優(yōu)勢不被削弱。這時酒店要善于分析競爭對手的各種進攻，并有針對性地予以回應(yīng)。

該戰(zhàn)略的實施應(yīng)注意對已有品牌的注冊、防偽、維權(quán)以及品牌內(nèi)容創(chuàng)新等方面，從而實現(xiàn)酒店品牌的全面盈利。?? ??此外一些實力較弱的酒店還可以通過借鑒、引入品牌實現(xiàn)酒店無形資產(chǎn)的增值，利用市場上已經(jīng)具有影響力和感召力的酒店品牌。提升酒店的管理水平、提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高酒店經(jīng)營收益，并使酒店資產(chǎn)得到增值，都會帶來更多的投資收益。

在美國，酒店集團化的比例已經(jīng)達到了90%;歐洲酒店集團也積極通過提高產(chǎn)業(yè)集中度來尋求世界范圍內(nèi)的發(fā)展。?? ??在國際超級酒店集團中排名前十的酒店集團所控制的酒店，市場供應(yīng)占前100名酒店集團市場供應(yīng)的3/4強。??

中國經(jīng)濟酒店

賺錢越來越難

近日，成功于納斯達克上市后市值劇增的中國經(jīng)濟型酒店巨頭如家快捷，在上市第五季度后首度爆出虧損。這也是中國經(jīng)濟型酒店的縮影，如眼下，武漢經(jīng)濟型酒店行業(yè)的日子就不好過，成本上升，入住率下滑，有人醞釀轉(zhuǎn)手。

據(jù)武漢某經(jīng)濟型酒店負責人透露，從前年開始，各類經(jīng)濟型酒店紛紛扎堆武漢，競爭開始激烈。去年初他將每間房價下調(diào)了20~30元人民幣。初期，入住率達到80%，但從去年下半年起，客人明顯減少。

當?shù)亓硪患医?jīng)濟型酒店經(jīng)營人士稱，預(yù)計到今年下半年，經(jīng)濟型酒店經(jīng)營將出現(xiàn)分水嶺，因為運營成本將增長20%~30%，這幾乎就是目前的利潤水平。到時，那種“只要開張，黃金萬兩”的夢幻局面，將告一段落。??

據(jù)這位人士分析，武漢多數(shù)經(jīng)濟型酒店房屋是租賃的，每隔3~5年，房租就要上調(diào)，地毯、潔具等設(shè)施也得更換。早期進入武漢市場的經(jīng)濟型酒店，目前多數(shù)面臨房租上漲。另外，新勞動合同法實施后，人工成本也在上升。

雖然數(shù)家經(jīng)濟型酒店人士均未承認虧本，但普遍認為賺錢已越來越難了。

據(jù)了解，目前至少已有兩家較大的武漢店與“如家”、“漢庭”、“7天”、“格林豪泰”等連鎖品牌洽談轉(zhuǎn)手事宜。

當?shù)匾患医?jīng)濟型酒店負責人指出，連鎖品牌多有大財團或風險投資支持，中國品牌不具備這一優(yōu)勢，抗風險能力非常小。另外，本土品牌影響較小，在洗牌之際，萌生退意也在意料之中。

中南財經(jīng)政法大學教授舒伯陽稱，經(jīng)濟型酒店能否賺錢，不能一概而論，地段和服務(wù)決定著經(jīng)濟型酒店的賺錢指數(shù)。今后，經(jīng)濟型酒店市場將進一步細分，如有的專攻商務(wù)客人，有的以商旅服務(wù)取勝。?