酒店托管回報(bào)率導(dǎo)向下的酒店投資！  

來(lái)源：酒店觀察網(wǎng)  侵刪

本文中涉及的酒店投資僅限于“拿地、開(kāi)發(fā)、委托運(yùn)營(yíng)”邏輯下的中高端酒店，暫不涉及租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的模式。

其實(shí)“酒店類資產(chǎn)回報(bào)率低”的現(xiàn)象其實(shí)只有不到20年的歷史。在改革開(kāi)放初期酒店類資產(chǎn)的投資回報(bào)周期普遍低于三年，有些甚至只有一年半。造成現(xiàn)在酒店資產(chǎn)困境的原因主要有三個(gè)：

酒店運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)下滑。人工成本和能源成本的大幅提升降低了酒店類資產(chǎn)的盈利能力；加上政府的“隱形定價(jià)權(quán)”限制了酒店收入上限，市場(chǎng)供應(yīng)量盲目放量，使得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)劇烈下滑。

酒店投資成本大幅提升。主要源自地價(jià)的大幅提高，以及政府和開(kāi)發(fā)商片面追求“豪華”導(dǎo)致投資成本飆升。

酒店投資的盲目性。大量的酒店資產(chǎn)是作為城市基礎(chǔ)設(shè)施或社區(qū)配套的一部分，很少有酒店開(kāi)發(fā)商/投資商真正關(guān)注單體酒店類資產(chǎn)的盈利能力評(píng)估，投資決策中“業(yè)主賬”缺位，導(dǎo)致酒店管理公司實(shí)際掌握了酒店投資的話語(yǔ)權(quán)，造成了大量冗余投資和浪費(fèi)。

所以站在資管角度來(lái)看，單體酒店投資破局的關(guān)鍵在于：提高酒店運(yùn)營(yíng)效率、降低投資成本、提高資產(chǎn)投資效率。其中酒店管理公司和咨詢公司在提高酒店運(yùn)營(yíng)效率方面也已經(jīng)形成了相對(duì)成熟的解決方案和套路，很多業(yè)主也進(jìn)行了很多有益的嘗試，在本文中不再贅述。降低投資成本這部分可能是最直觀且可以通過(guò)系統(tǒng)化的成本管理體系進(jìn)行顯著提升的.而提高資產(chǎn)投資效率是最容易被忽略的部分，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是從酒店項(xiàng)目投資可研階段如何正確的選擇“投資回報(bào)率最大化”或“坪效最大化”的投資方案，本文將針對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行展開(kāi)論述。

酒店客房數(shù)應(yīng)該怎么定？

傳統(tǒng)投資商/開(kāi)發(fā)商邏輯里大概有兩個(gè)思路。一個(gè)思路是按照規(guī)劃要求和建筑形態(tài)進(jìn)行強(qiáng)排，最多再參照市場(chǎng)上已有的酒店規(guī)模區(qū)間來(lái)確定。另一個(gè)思路是聘請(qǐng)所謂的顧問(wèn)公司或酒店管理公司來(lái)確定，在項(xiàng)目上應(yīng)該放一個(gè)什么檔次和品牌的酒店，按照市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)給出相應(yīng)的客房區(qū)間，在這個(gè)區(qū)間里尋找最優(yōu)方案再用來(lái)指導(dǎo)投資和設(shè)計(jì)。

前者的問(wèn)題在于基本脫離了市場(chǎng)，后者的問(wèn)題在于酒店管理公司和脫胎于酒店管理公司的顧問(wèn)的意見(jiàn)前提是“我需要一個(gè)什么樣什么規(guī)模的酒店能夠最大化酒店收入或運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)”而不是“做一個(gè)什么規(guī)模的酒店能夠最大化投資人的回報(bào)率” 。

上圖橫軸單位應(yīng)為日歷天，簡(jiǎn)明起見(jiàn)以月份標(biāo)注。它反映的是每天有多少人愿意或者可能選擇入住本酒店。如果規(guī)劃客房數(shù)量N太多（如N1所示）則酒店常年出現(xiàn)部分客房空置，運(yùn)營(yíng)不經(jīng)濟(jì)；如果規(guī)劃客房數(shù)量太少（如N3所示），則有大量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)被浪費(fèi)，不能達(dá)到利潤(rùn)最大化；而相對(duì)適中的客房規(guī)模（如N2所示）可以在有效控制空置率的同時(shí)可以將利潤(rùn)最大化。

這套邏輯的邊界是“邊際毛利為零”。也就是說(shuō)，只要每增加一間客房，其年化運(yùn)營(yíng)收入扣除其年化的運(yùn)營(yíng)成本大于等于零，那么對(duì)運(yùn)營(yíng)都是有利；但對(duì)于投資人/業(yè)主來(lái)說(shuō)，每多一間房意味著少則幾十萬(wàn)多則數(shù)百萬(wàn)元人民幣的投資。其中“運(yùn)營(yíng)毛利大于零但低于要求回報(bào)率”的客房本質(zhì)上都是“冗余低效客房”或者說(shuō)“投資浪費(fèi)”。所以運(yùn)營(yíng)利益最大化的選擇可能是N2，而投資回報(bào)率最大化的選擇可能是N3。

那么站在資管角度應(yīng)該怎么看這個(gè)投資決策邏輯呢？

01

要點(diǎn)一：保持一定的稀缺性

讓我們回到經(jīng)濟(jì)學(xué)最簡(jiǎn)單的供需理論原理來(lái)審視這個(gè)模型。假如市場(chǎng)上只有你一家酒店，你擁有n間客房，而今天有N個(gè)客人要入住。那么可能出現(xiàn)三種情況：

1.n<N

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，你的客房不夠住。那么只有最有出價(jià)能力的n個(gè)人才能入住。

2.n=N

所有的人正好住得下，為了避免空房帶來(lái)的損失，可能最后那個(gè)最沒(méi)有出價(jià)能力的人，只要能給得起最基本的維持費(fèi)用你也會(huì)允許他入住。而且在這種情況下，有額外支付能力的人（能出高價(jià)的人）也不會(huì)給出溢價(jià)了。

3.n>N

太糟糕了，你出現(xiàn)了空房！雖然這并沒(méi)有給你造成直接的經(jīng)濟(jì)損失，但是空置造成的機(jī)會(huì)成本損失永遠(yuǎn)也賺不回來(lái)了！

站在酒店投資者角度上，最有利的策略是選擇n<N，滿房不說(shuō)，還可能賺到因?yàn)橄∪睅?lái)的溢價(jià)。保持稀缺地位是個(gè)很關(guān)鍵的策略。但不能一味的減少客房數(shù)，因?yàn)榛镜倪\(yùn)營(yíng)成本需要一定的規(guī)模進(jìn)行分?jǐn)偛趴赡艹霈F(xiàn)利潤(rùn)。

02

要點(diǎn)二：客房總收入的秘密

如果你的酒店有n間客房，每間客房的房?jī)r(jià)是p。那么當(dāng)n越大，則p的平均值會(huì)越低。因?yàn)榭腿藗兊闹Ц赌芰κ蔷哂胁町惖摹．?dāng)n很小的時(shí)候，房?jī)r(jià)是由所有的客人競(jìng)價(jià)決定的；當(dāng)n很大的時(shí)候，房?jī)r(jià)就開(kāi)始由第n個(gè)客人的支付能力決定了，而這個(gè)支付能力將伴隨n的進(jìn)一步增大而降低，也就是p會(huì)越來(lái)越低，甚至之前有額外支付能力的客人也不會(huì)支付溢價(jià)。

理解了這個(gè)模型之后，如果把所有的p求和也就是酒店的客房收入I：

I = Σ p(n)

則 I 的曲線如下圖所示：

這條曲線反映客房數(shù)越多，對(duì)于客房總收入的貢獻(xiàn)會(huì)越來(lái)越小，也就是說(shuō)盲目追求酒店規(guī)模是很低效的。也可以理解為“高房?jī)r(jià)、高入住率、高客房數(shù)量”不可兼得。

03

要點(diǎn)三：客房的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和資產(chǎn)回報(bào)率

酒店隨著客房數(shù)n的增加，運(yùn)營(yíng)總成本雖然在增高，但平均的運(yùn)營(yíng)成本在不斷降低。因?yàn)樵黾右婚g客房所需提供的最大運(yùn)營(yíng)成本就是人工成本，而多打掃維持一間客房的成本其實(shí)并不高；反而是在客房數(shù)很少的時(shí)候，每間房分?jǐn)偟倪\(yùn)營(yíng)成本極為高昂。

如果把上面的收入I和運(yùn)營(yíng)成本C的曲線相減會(huì)得到一個(gè)非常有意思的圖形。它在一定程度上揭示了酒店行業(yè)的真相。

在不考慮固定資產(chǎn)投資、只考慮酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的情況下，酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)其實(shí)是隨著酒店客房數(shù)n的增加開(kāi)始收窄的，主要原因是前面提到的邊際收入遞減在起作用。而因?yàn)榫频赀\(yùn)營(yíng)商的基本管理費(fèi)收入與酒店運(yùn)營(yíng)總收入掛鉤，所以運(yùn)營(yíng)商會(huì)大力推薦業(yè)主增加客房數(shù)量，盡可能的增加酒店總收入，但代價(jià)就是經(jīng)營(yíng)成本高而利潤(rùn)較低。這就是前面提到的：

這套邏輯的邊界是“邊際毛利為零”。也就是說(shuō)，只要每增加一間客房，其年化運(yùn)營(yíng)收入扣除其年化的運(yùn)營(yíng)成本大于等于零，那么對(duì)運(yùn)營(yíng)都是有利且可取的；但對(duì)于投資人/業(yè)主來(lái)說(shuō)，每多一間房意味著少則幾十萬(wàn)多則數(shù)百萬(wàn)元人民幣的投資。其中“運(yùn)營(yíng)毛利大于零但低于要求回報(bào)率”的客房本質(zhì)上都是“冗余低效客房”或者說(shuō)“投資浪費(fèi)”。

如果對(duì)酒店客房部門總收入與客房數(shù)量進(jìn)行相關(guān)性分析會(huì)有個(gè)很有趣的結(jié)論。下圖中橫軸是客房數(shù)，縱軸是客房的年總收入。最高的藍(lán)色虛線是可以達(dá)到的最好業(yè)績(jī)，最下的灰色曲線是最悲觀的業(yè)績(jī)，而橙色是市場(chǎng)上一般水平的運(yùn)營(yíng)能力能夠達(dá)到的業(yè)績(jī)。以上數(shù)據(jù)都做過(guò)一些修正和優(yōu)化，實(shí)際上市場(chǎng)上真正運(yùn)營(yíng)能力出眾的酒店的客房部門收入甚至可能會(huì)大幅高于圖標(biāo)中的藍(lán)色曲線。

一般來(lái)說(shuō)，客房部門的總收入上限約為1.0-1.1億人民幣，客房部門總收入最高的規(guī)模在200±50間。其中100-150間這個(gè)區(qū)間是增長(zhǎng)曲線中最陡峭也是增長(zhǎng)最快的區(qū)間；超過(guò)150間后，增速開(kāi)始放緩；超過(guò)300間，客房收入基本穩(wěn)定走平，主要原因是在之前提到的邊際收入遞減在起作用，高房?jī)r(jià)和高入住率往往不可兼得。

所以有理由相信，在100-200間規(guī)模的酒店（特別是有充分溢價(jià)能力的高端酒店）是對(duì)業(yè)主最有價(jià)值的；而300-500間的規(guī)模的酒店，對(duì)于酒店運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)說(shuō)是最為穩(wěn)妥的（經(jīng)營(yíng)的靈活度和容錯(cuò)能力更強(qiáng)）。

在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上，考慮到運(yùn)營(yíng)成本的規(guī)模效應(yīng)，并平衡業(yè)主的投資總額和整體策略，在二線以上城市，把酒店客房數(shù)控制在200±50的區(qū)間甚至更少一點(diǎn)是對(duì)業(yè)主有利的；極端情況下可以壓縮到150間左右的規(guī)模。

這為提升酒店資產(chǎn)的坪效提供了一種新的思路。

一方面，對(duì)于存在冗余投資的酒店，可能意味著關(guān)閉50-100間客房或者低坪效空間后其總收入/經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不變，那么對(duì)節(jié)省出來(lái)的空間改造并進(jìn)行多樣化運(yùn)營(yíng)是新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

另一方面，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，酒店可能會(huì)出現(xiàn)客房不足的現(xiàn)象，適當(dāng)?shù)膶⒁恍┕部臻g改造為客房也可以提升坪效。未來(lái)資管協(xié)會(huì)的各位專家也會(huì)探討關(guān)于這方面的話題。