酒店總投資額 I  預(yù)估400萬(wàn)元 VS 實(shí)際420萬(wàn)元

單房投資額 I 預(yù)估4.9萬(wàn) VS 實(shí)際5.0萬(wàn)（毛坯單房造價(jià)，含公區(qū)）

投資回報(bào)周期 I 投測(cè)預(yù)估3.5年 VS 經(jīng)營(yíng)預(yù)估3.5年

開發(fā)人員服務(wù)水平 I 滿意

（備注：酒店總投資額包含設(shè)計(jì)、裝修、物資、店招、租金和物業(yè)費(fèi)等全部費(fèi)用，單房投資成本不包含租金、物業(yè)費(fèi)和消防及前期費(fèi)用）

該物業(yè)位于成都市下轄青白江區(qū)，是一處位于青白江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的公寓物業(yè)。不過，因?yàn)榍喟捉f(wàn)達(dá)于2022年4月開始交付，2022年7月首批商家完成入駐簽約，所以目前青白江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能為酒店帶來(lái)的客流量仍處于蓄水階段。

此外，成都青白江區(qū)在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是老工業(yè)基地，如今正在加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)，形成了以“冶金、建材、物流、機(jī)械加工”為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是中歐班列是由青白江區(qū)發(fā)出，該區(qū)域順勢(shì)成為了成都的對(duì)外開放高地，吸引了眾多涉外團(tuán)隊(duì)。

物業(yè)自身?xiàng)l件非常好，本身就是公寓物業(yè)，且是一處標(biāo)準(zhǔn)中端酒店的物業(yè)。內(nèi)部隔墻均已完成，為我節(jié)省了一定的裝修成本。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)中端酒店的物業(yè)，也為后期酒店落地品質(zhì)提供了硬件保障。

根據(jù)我的預(yù)判，當(dāng)青白江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)步入正軌之后，是能調(diào)動(dòng)物業(yè)周邊的消費(fèi)活躍度的。因此，雖然目前人流量有限，但是這個(gè)物業(yè)未來(lái)的發(fā)展我還是看好的。

同樣因?yàn)榍喟捉陨淼慕桓哆M(jìn)度影響，這個(gè)物業(yè)的談判周期相對(duì)較長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月。一般情況下，物業(yè)談判周期在2-3個(gè)月之間。

在這個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的談判周期中，我個(gè)人其實(shí)沒有花費(fèi)太多心力，而是全權(quán)交給了7天酒店品牌的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

在整個(gè)物業(yè)談判過程中，7天酒店的開發(fā)團(tuán)隊(duì)盡職盡責(zé)，不僅為我談到了更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)租金，還爭(zhēng)取到了比常規(guī)更寬裕一些的免租期，有效控制了前期投資成本。而在這個(gè)物業(yè)最終敲定之前，開發(fā)團(tuán)隊(duì)也在積極為我尋找其他的物業(yè)資源，雙管齊下。

雖然這個(gè)物業(yè)屬于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中端酒店物業(yè)，但在我看來(lái)物業(yè)與7天酒店品牌之間的匹配度是80%，主要有以下2方面的原因：

1、經(jīng)濟(jì)型酒店更適配物業(yè)周邊消費(fèi)能力

本身青白江區(qū)非成都核心區(qū)域，再加上周邊主要是老工業(yè)基地的原住民，所以消費(fèi)能力有限。因此，動(dòng)輒300-500不等的中端酒店，在這個(gè)區(qū)域后期很可能會(huì)面臨出租率難以提升的難題。

2、從價(jià)格上做降級(jí)，從體驗(yàn)上做升級(jí)

7天酒店3.0雖然是用經(jīng)濟(jì)型酒店的成本打造而成，房?jī)r(jià)也更講求性價(jià)比，但是品質(zhì)和住宿體驗(yàn)可以媲美中端酒店。

再加上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中端酒店物業(yè)，33平米的客房面積甚至超過了一般中端酒店的客房，諸如此類的品質(zhì)提升能讓消費(fèi)者在這家7天酒店中擁有更優(yōu)質(zhì)的住宿體驗(yàn)。

該物業(yè)共有3200平米，66間客房，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)排房階段，物業(yè)的面積都得到了合理的規(guī)劃。經(jīng)過開發(fā)團(tuán)隊(duì)的不斷斡旋，最終我以21元/平米/月的租金價(jià)格拿下了該物業(yè)。就物業(yè)本身的品質(zhì)而言，這個(gè)價(jià)格是一個(gè)相對(duì)劃算的數(shù)字。

在做投資測(cè)算時(shí)，品牌方預(yù)計(jì)總投資額400萬(wàn)元，實(shí)際總投資成本為420萬(wàn)元，其中340萬(wàn)元為裝修成本（包括洗衣房、布草間、熱水鍋爐間、倉(cāng)庫(kù)和公共衛(wèi)生間等功能間），55萬(wàn)元為租金物業(yè)費(fèi)，15萬(wàn)元消防成本以及10萬(wàn)元前期不可預(yù)見費(fèi)用。

僅從裝修成本來(lái)看，這家酒店單房投資成本原本預(yù)計(jì)的是4.9萬(wàn)元，實(shí)際單房投資成本為5.0萬(wàn)元（毛坯單房造價(jià)，含公區(qū)），之所以產(chǎn)生了一定的差價(jià)，主要原因是客房設(shè)施做了增配。因?yàn)榭头棵娣e是標(biāo)準(zhǔn)中端酒店大小，所以門后面有一片區(qū)域是空的，為了填補(bǔ)這塊空缺，我加配了行李架和茶水柜，這是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)里沒有的。

可以說(shuō)，品牌開發(fā)團(tuán)隊(duì)的測(cè)算是較為精準(zhǔn)的。在我看來(lái)，20萬(wàn)的投資差價(jià)幾乎是可以忽略不計(jì)的，因?yàn)橛行┎糠值念A(yù)算前期是無(wú)法計(jì)算到十分精準(zhǔn)的或是無(wú)法預(yù)見的。

綜上，我覺得類似測(cè)算和物業(yè)談判等這類專業(yè)的事情，就應(yīng)該交給7天酒店品牌的專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)。從最終結(jié)果呈現(xiàn)上來(lái)看，我這個(gè)選擇是正確的。

7天酒店·成都青白江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店【新7天】

今年，物業(yè)合同一經(jīng)簽訂之后，酒店品牌方很快就有工作人員跟進(jìn)，監(jiān)督酒店設(shè)計(jì)與施工。因?yàn)槲以臼菑氖乱?guī)劃設(shè)計(jì)，所以對(duì)這一塊也有一定的了解，就自行找了施工團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目裝修階段，我基本上每隔一兩天就會(huì)去一趟現(xiàn)場(chǎng)，一些小問題都在現(xiàn)場(chǎng)得到了及時(shí)解決，基本上還是較為順利的。

同時(shí)，7天酒店品牌派出的項(xiàng)目經(jīng)理和籌建經(jīng)理，在項(xiàng)目施工各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如防水、水電完工、大體呈現(xiàn)以及驗(yàn)收階段都會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)一同跟進(jìn)。因?yàn)樗麄兘?jīng)手的酒店裝修項(xiàng)目更多，所以往往能一針見血地指出問題所在，并在現(xiàn)場(chǎng)給出解決方案。

除了中高考和成都大運(yùn)會(huì)要求停止施工外，這家酒店的裝修過程整體還是十分順利的，對(duì)于控制酒店總投資成本有很大的幫助。

7天酒店·成都青白江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店【新7天】